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房產(chǎn)交易程序，預(yù)售商品房被房產(chǎn)商抵押怎么辦 海南瓊海市房產(chǎn)網(wǎng)，瓊海的休閑旅游市場(chǎng)前景不容置疑，其獨(dú)特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

大家根據(jù)個(gè)人存款狀況有時(shí)候會(huì)挑選交易瓊海房產(chǎn)來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)的整合，瓊海房產(chǎn)交易程序通常有下列幾個(gè)步驟：首先瓊海購(gòu)房者要進(jìn)行住宅類的瓊海購(gòu)房資格核驗(yàn)；其次要交易雙方進(jìn)行簽署合同相關(guān)事項(xiàng)；然后地稅部門(mén)會(huì)進(jìn)行核定契稅；醉后就是瓊海購(gòu)房者在房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。由中介辦理的瓊海房產(chǎn)交易會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)省心一些，但需要瓊海購(gòu)房者繳納一定的手續(xù)費(fèi)，大家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行挑選。

【問(wèn)】

醉近我向某瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了一套商品房，簽定了預(yù)售合同，支付了三分之一房款，但不久，開(kāi)發(fā)商又將這套商品房抵押給銀行貸款。請(qǐng)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商這種行為對(duì)我有何損害，我該如何依法維護(hù)自己的權(quán)益？

【解答】

首先，瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。在新近頒布的《上海市瓊海市房地產(chǎn)抵押辦法》有關(guān)條款中明確規(guī)定：“瓊海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，瓊海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物”。

其次，你認(rèn)購(gòu)的商品房被作為抵押物后，按抵押擔(dān)保的法律規(guī)定，抵押人瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開(kāi)發(fā)商并贏得訴訟，瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可能無(wú)力償還你的瓊海購(gòu)房款，這就會(huì)使你對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房的權(quán)利，或收回瓊海購(gòu)房款的權(quán)利都處在難以實(shí)現(xiàn)的困境。因?yàn)榈盅簷?quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務(wù)的，即使抵押物在被司法部門(mén)查封或執(zhí)行時(shí)，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已預(yù)售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴(yán)重的違法侵權(quán)行為，可能使瓊海購(gòu)房者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

你可以先與瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交涉，要求瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除與銀行關(guān)于你這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預(yù)售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對(duì)你認(rèn)購(gòu)商品房權(quán)利的保護(hù)；當(dāng)然無(wú)法交涉，你可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)瓊海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無(wú)效，以維護(hù)你自身的合法權(quán)益。

以上為大家簡(jiǎn)單敘述了瓊海房產(chǎn)交易的相關(guān)程序及注意事項(xiàng)，交易瓊海房產(chǎn)是屬于資產(chǎn)流動(dòng)比較大的項(xiàng)目，大家一定要三思而行，在進(jìn)行相關(guān)程序的時(shí)候必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)瓊海房產(chǎn)律師幫忙看交易合同是否有效，不要因?yàn)樽约旱牟粚I(yè)和一時(shí)粗心而造成多余的麻煩。

海南樓盤(pán)賣點(diǎn)：博鰲亞洲論壇永久會(huì)址景區(qū)坐落在美麗的東嶼島上，是博鰲亞洲論壇年會(huì)的永久性會(huì)址，是詮釋博鰲文化的所在地。景區(qū)里宏偉氣派的現(xiàn)代建筑、智能化的會(huì)議設(shè)施、動(dòng)靜相宜的高爾夫球場(chǎng)、河海交融的旖旎風(fēng)光、古老動(dòng)人的美麗傳說(shuō)，演繹著人與自然的和諧。，海南瓊海買房。

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