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前期物業(yè)管理的特點，前期物業(yè)管理有什么 海南瓊海博鰲鎮(zhèn)房子，博鰲鎮(zhèn)買房已經(jīng)是我們茶余飯后必談?wù)摰念^等大事。已經(jīng)買完房或正在博鰲鎮(zhèn)買房路上的，多少都會傾其一生為房子而努力！

前期物業(yè)管理是小區(qū)交房前的物業(yè)前期介入，是住宅自售賣之日起至小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理工作主要有：幫助小區(qū)業(yè)主完成博鰲鎮(zhèn)新房驗收、向小區(qū)業(yè)主發(fā)放《業(yè)主手冊》、物業(yè)需根據(jù)相關(guān)規(guī)定向小區(qū)業(yè)主預(yù)售物業(yè)費或是停車位租金、小區(qū)業(yè)主入住和裝修管理、前期衛(wèi)生管理、安全管理等費用。

1、前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，且其內(nèi)容包含在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中?！稐l例》第25條，“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。這里的物業(yè)買受人是指博鰲鎮(zhèn)買房人即將來的業(yè)主，也就是說前期物業(yè)服務(wù)合同是房屋買賣合同的組成部分。關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，法律規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定合同期限；但是，在約定的期限屆滿前，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同就已經(jīng)生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（《條例》第26條），這是因為物業(yè)管理畢竟與業(yè)主的權(quán)益密切相關(guān)，而前期物業(yè)服務(wù)合同卻不是業(yè)主簽訂的，并不能完全反映業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求，法律作此規(guī)定也是出于對業(yè)主權(quán)益的保護。

2、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。為增加前期物業(yè)管理的透明度，法律規(guī)定了前期物業(yè)管理的招投標(biāo)制度?！稐l例》第24條對此做了明確規(guī)定，建設(shè)部還專門就此制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，這樣增加了前期物業(yè)管理的透明度，打破了舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式?！稐l例》第24條，“國家提倡建設(shè)單位按照博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”一般，住宅小區(qū)的建設(shè)單位都應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有當(dāng)投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后才可以采用協(xié)議方式選聘。這里“住宅規(guī)模較小”的標(biāo)準(zhǔn)法律賦予省一級人民政府博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門確定，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第42條中，“本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府博鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

3、建設(shè)單位可以制定臨時管理規(guī)約。《條例》第22條，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”管理規(guī)約是業(yè)主大會對物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出的規(guī)定，本應(yīng)由業(yè)主大會制定，但在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會尚未成立，由業(yè)主大會制定管理規(guī)約是不可能的，而物業(yè)管理活動仍需進行，業(yè)主的權(quán)益也需維護，因此《條例》賦予建設(shè)單位制定管理規(guī)約的權(quán)利，并將其命名為臨時管理規(guī)約以區(qū)別于業(yè)主大會制定的管理規(guī)約，這也說明建設(shè)單位制定的規(guī)約的效力是臨時的，在業(yè)主大會制定出管理規(guī)約之后該臨時規(guī)約即失去效力?！稐l例》第23條還規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。”建設(shè)單位在賣房時應(yīng)向博鰲鎮(zhèn)買房人明示臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，讓博鰲鎮(zhèn)買房人知道自己在將來物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)的后做出瓊海博鰲鎮(zhèn)購房決定，博鰲鎮(zhèn)買房人應(yīng)書面承諾遵守該規(guī)約，作此規(guī)定是為了減少實踐中因博鰲鎮(zhèn)買房時得到的物業(yè)服務(wù)承諾與入住時得到的物業(yè)服務(wù)不一致而發(fā)生的糾紛。

4、前期物業(yè)管理的內(nèi)容與通常所說的物業(yè)管理有所不同。主要是：（1）物業(yè)共用部位的維護與管理?！稐l例》第27、28條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。”物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利歸業(yè)主享有，建設(shè)單位無權(quán)處分，在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立并就此作出約定前，應(yīng)由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗并管理。（2）物業(yè)的承接驗收以及物業(yè)資料的接管。物業(yè)的驗收是前期物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對已建成的物業(yè)的質(zhì)量進行的初步把關(guān)，也明確了開發(fā)商與物業(yè)管理部門的責(zé)任。實踐中經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商與物業(yè)管理部門由于住宅質(zhì)量問題而互相推諉的事情，這是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)不清造成的?！稐l例》第29條規(guī)定，“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。”前期物業(yè)管理企業(yè)要對建設(shè)單位交付使用的物業(yè)質(zhì)量進行驗收，并按要求對驗收后的物業(yè)進行維護與管理，驗收后一定時期再出現(xiàn)問題就應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)了。

5、明確了建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中的責(zé)任。（1）配置物業(yè)管理用房，《條例》第30條，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”。（2）物業(yè)的保修責(zé)任?！稐l例》第31條，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第39條及41條規(guī)定，“建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。”“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”房屋的有些質(zhì)量問題在竣工驗收時可能無法發(fā)現(xiàn)，而是在使用中逐步暴露出來，如屋頂滲水、墻皮脫落、管道漏水、堵塞等，根據(jù)本條規(guī)定，物業(yè)在交付使用后一定期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商在交付住宅時必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，但如果是住戶違反了《住宅使用說明書》的要求而使用不當(dāng)或私自改變住宅結(jié)構(gòu)等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定了建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任的期限，“在正常使用條件下，建設(shè)工程的醉低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

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瓊海博鰲鎮(zhèn)買房優(yōu)勢：海南瓊海博鰲鎮(zhèn)樓盤，博鰲醉早是作為一個“浦”的名稱，博鰲浦即魚類豐碩之浦。疍家人醉基本的社會意識和愿望，正是盼望有一個“魚多魚肥”的良好的疍民生存環(huán)境。

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