房屋交易需要一段時(shí)間辦理一系列的手續(xù)，中間就有可能會(huì)出現(xiàn)各種意外，導(dǎo)致退房的情形出現(xiàn)。法律規(guī)定在什么情況下可以退房呢？按揭貸款的方式瓊海買房怎么退？

哪些情況予以退房

1、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的

2、海南購(gòu)房合同被依法確認(rèn)無(wú)效的

3、海南購(gòu)房合同存在重大誤解或開發(fā)商欺詐訂立的

4、按揭不能的

5、屋面積誤差比絕對(duì)紙超出3％的

6、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問(wèn)題的

7、房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響使用的

8、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的

9、套型與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不一致的

10、開發(fā)商遲延交付房屋的

11、開發(fā)商遲延辦理房屋所有權(quán)登記超過(guò)一年的

海南購(gòu)房人通過(guò)按揭貸款的方式瓊海買房是一種很常見(jiàn)的方式。

在按揭貸款中，至少存在三方主體，四個(gè)基本合同關(guān)系，即海南購(gòu)房人與海南房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系，海南購(gòu)房人與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系，海南購(gòu)房人與按揭銀行之間的以房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系，海南房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間明確保證、回購(gòu)等具體條款的保證合同關(guān)系。

一、簽了按揭貸款海南購(gòu)房合同后，海南購(gòu)房人若想退房，房款該退給誰(shuí)

因?yàn)橐罁?jù)《商品房司法解釋》第二十五條規(guī)定，當(dāng)按揭銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，以及就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴時(shí)，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

為什么法律會(huì)這樣規(guī)定呢？通俗點(diǎn)說(shuō)：你起訴開發(fā)商要求退房，一旦得到法院支持，開發(fā)商不僅要將你交的首付款退還給你，同時(shí)其收取銀行替你支付的其余房款也包含在你的訴訟請(qǐng)求中了，法院一旦判決開發(fā)商將所有房款退給你，而你拿到錢“溜”了，這時(shí)候銀行基于你從開發(fā)商處購(gòu)瓊海買房屋所享有的抵押權(quán)就落空了（因?yàn)榧热画偤Ｊ蟹孔幽悴毁I了，你為瓊海市房子設(shè)定的抵押也就失去了基礎(chǔ)）。

如果銀行再找瓊海買房人要錢，一是難，二是成本高。而如果銀行可以參加訴訟說(shuō)服法庭，讓開發(fā)商直接將錢退給銀行，一事兩清，且無(wú)損他人，自然更好！

二、當(dāng)遇到不可抗力時(shí)，海南購(gòu)房者的按揭貸款是否需要還

海南購(gòu)房人雖然買的是瓊海市房子，但這個(gè)房能夠登記在你的名下，就說(shuō)明你享有了瓊海市房子的所有權(quán)。那么法律規(guī)定，瓊海市房子（物權(quán)法上稱為物）是誰(shuí)的，誰(shuí)就要承擔(dān)瓊海市房子滅失、毀壞的風(fēng)險(xiǎn)。就如同你家借錢買了一臺(tái)電視機(jī)，買回來(lái)后，如果因打雷震壞了，在電視機(jī)沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的情況下，損失就得你自己扛，借給你錢買電視機(jī)的人不會(huì)為你負(fù)責(zé)。

同樣道理，在按揭瓊海買瓊海市房子的過(guò)程中，銀行就類似于借給你錢買電視機(jī)的人，只不過(guò)銀行是收了你一大筆利息，而借給你錢買電視機(jī)的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋發(fā)生損毀，損失你要自己承擔(dān)，銀行的錢你還是得還的！

三、假如瓊海市房?jī)r(jià)大跌，不僅海南購(gòu)房者受損失，銀行也有可能找上門

假設(shè)海南購(gòu)房者2011年買下一套300萬(wàn)元的瓊海市房子，首付90萬(wàn)元，貸款210萬(wàn)元。五年后，海南購(gòu)房者已經(jīng)償還銀行本金35萬(wàn)元，剩余175萬(wàn)元。就在這時(shí)，瓊海市房?jī)r(jià)一瀉千里，已經(jīng)腰斬，這套瓊海市房子市場(chǎng)價(jià)僅為150萬(wàn)元。

這時(shí)候銀行該坐不住了，仔細(xì)一算：當(dāng)初借他210萬(wàn)元，是因?yàn)樗麑?dāng)時(shí)價(jià)紙不低于210萬(wàn)元的瓊海市房子抵押給了銀行。現(xiàn)在，瓊海市房子僅紙150萬(wàn)元，但海南購(gòu)房者欠銀行175萬(wàn)元，銀行發(fā)放的貸款有25萬(wàn)元失去了優(yōu)先權(quán)保障，銀行給了海南購(gòu)房者兩條路：一是先還25萬(wàn)元；二是再提供其他的抵押物。

否則，銀行是不會(huì)看著自己貸出去的款就這樣泡湯的。

我們看看《銀行房屋按揭貸款合同范本》的有關(guān)條款是這樣說(shuō)的：“抵押期間由于乙方（海南購(gòu)房人）的過(guò)錯(cuò)或其他原因造成抵押物的價(jià)紙減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價(jià)紙相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價(jià)紙減少部分的本息。如果乙方既不提供價(jià)紙相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)燃埖馁J款本息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本息。”

因此你的抵押物價(jià)紙下降，銀行找到你后，很可能醉終就要拍賣你瓊海市房子了！到那時(shí)，你不但瓊海市房子沒(méi)了，甚至還要補(bǔ)齊沒(méi)有完全償付銀行欠款的“窟窿”！