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講真! 買(mǎi)房要是合伙買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢? 海南瓊海市購(gòu)房，能用有限的錢(qián)，在瓊海買(mǎi)到舒適的房子是我們都希望的夢(mèng)想。因此，瓊海買(mǎi)房掌握什么技巧才不會(huì)吃虧呢？

過(guò)去的2018年，全國(guó)一線(xiàn)城市瓊海市房?jī)r(jià)高漲，對(duì)于大部分準(zhǔn)備海南買(mǎi)房的剛需族來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)。手里有了些錢(qián)，付首付款沒(méi)問(wèn)題，但高額的還貸就吃力了，讓不少人打起了“合伙海南買(mǎi)房”的主意。

舉例：甲和乙合伙海南買(mǎi)房，假如現(xiàn)在房款總價(jià)300萬(wàn)，貸款海南買(mǎi)房，貸款25年，需要還250萬(wàn)，首付甲出150萬(wàn)，乙出10萬(wàn)，以后按揭每月還款甲出2千，乙出1萬(wàn)。那么五年后，海南房子可以賣(mài)700萬(wàn)，考慮瓊海市房?jī)r(jià)上漲因素，如何保證公平分配？

提示：

合伙海南買(mǎi)房要注意涉及到的利益關(guān)系需要重點(diǎn)留意。比如未來(lái)雙方在相關(guān)的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)上如何分工承擔(dān)，又或者之后一方出現(xiàn)資金問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)還款等情況，都是需要提前考慮到的。萬(wàn)一處理不當(dāng)，會(huì)影響彼此友誼，這就和當(dāng)初合伙海南買(mǎi)房的初衷背道而馳了。

一． 合伙海南買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

1.合作風(fēng)險(xiǎn)

“合伙海南買(mǎi)房”的房屋是屬于人的共有財(cái)產(chǎn)，在使用和出售過(guò)程中，決策權(quán)就很難屬于一個(gè)人。如果合伙貸款瓊海購(gòu)房的一方準(zhǔn)備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時(shí)候誰(shuí)具有決定權(quán)？

如果購(gòu)買(mǎi)的房屋用于出租，出租給誰(shuí)，租金多少，租金或出售收益該如何分配等都需要進(jìn)行詳細(xì)約定；如果合伙貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應(yīng)該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等難題。

2.風(fēng)險(xiǎn)

如果是抱著的想法合伙海南買(mǎi)房，漲了都好說(shuō)，一旦樓市遇冷、瓊海市房?jī)r(jià)降了，合作雙方要如何處理？合作瓊海購(gòu)房虧損如何分擔(dān)？

后，如果對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有瓊海購(gòu)房記錄的，該套海南房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。那么，針對(duì)以上提到的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何有效規(guī)避，將風(fēng)險(xiǎn)縮到小呢？

二、如何降低風(fēng)險(xiǎn)呢？

1.合伙海南買(mǎi)房寫(xiě)明“按份共有”的份額

合伙海南買(mǎi)房，一定要明確責(zé)、錢(qián)、權(quán)、利、房的歸屬，才能達(dá)到利益共存的基礎(chǔ)。合伙海南買(mǎi)房的出資人都可以共同在產(chǎn)權(quán)證上登記，一套海南房產(chǎn)要登記多個(gè)產(chǎn)權(quán)人時(shí)，有“共同共有”和“按份共有”兩種方式。

如果是親友間合伙海南買(mǎi)房，一般采用后者。為避免日后糾紛，好能簽訂一份書(shū)面協(xié)議，寫(xiě)清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰(shuí)償還、如何分割等，相關(guān)稅費(fèi)、租金收益、物業(yè)管理費(fèi)等如何承擔(dān)，中途撤資等細(xì)節(jié)也要約定。

2.明確貸款權(quán)利和義務(wù)

現(xiàn)在，銀行為個(gè)人辦理瓊海購(gòu)房貸款按揭時(shí)審批格外嚴(yán)格。合伙貸款海南買(mǎi)房，一方有不良記錄（如刷爆信用卡，無(wú)力償還）的情況下是不允許辦理貸款的。

建議貸款海南買(mǎi)房時(shí)，雙方應(yīng)該簽署一個(gè)協(xié)議，明確雙方的貸款權(quán)利與義務(wù)，一旦一方不能還貸或負(fù)擔(dān)不起，另外一方仍需要對(duì)銀行承擔(dān)，如果日后出現(xiàn)問(wèn)題的話(huà)（如情侶貸款后卻分手），那么貸款的這一方就得獨(dú)自承擔(dān)這筆龐大的“外債”。

3.注意考慮“隱形共有權(quán)人”

前面提到了一套海南房產(chǎn)可以登記多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，但如果其中一人已婚，那這人的伴侶作為“隱形共有權(quán)人”也對(duì)所海南買(mǎi)房享有權(quán)利。所以，貸款海南買(mǎi)房的相關(guān)環(huán)節(jié)，需這位“隱形共有權(quán)人”到場(chǎng)。另外，再次提醒大家，一起貸款風(fēng)險(xiǎn)還是比較高。

銀行面對(duì)共同合伙人的態(tài)度？

首先，銀行對(duì)這類(lèi)貸款已采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在銀行住房貸款合同中，兩人或多人合伙海南買(mǎi)房，只能把一個(gè)人作為“主貸款人”，其他都是“共同貸款人”。確定主貸款人時(shí)，一般選擇有貸款資格、還款能力強(qiáng)的。

貸款過(guò)程中，主貸人與銀行發(fā)生借貸關(guān)系；其他共有人均要在同一套個(gè)人抵押合同上簽字（有配偶的一方，其配偶也要到場(chǎng)簽字），表示同意將所購(gòu)的共有海南房產(chǎn)抵押給銀行。

不過(guò)，這樣并不能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一旦共有人之間發(fā)生糾紛，主貸款人要承擔(dān)其他共有人不按約定還款的風(fēng)險(xiǎn)。也有一些銀行在個(gè)人抵押借款合同外，與共有人簽訂多方協(xié)議。多方協(xié)議明確了共有人之間的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)借款人不能按時(shí)還房貸時(shí)，銀行可以向其他共有人催收貸款。

瓊海市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：瓊海市房產(chǎn)，玉帶灘是一條自然形成的地形狹長(zhǎng)的沙灘半島，又名金沙灘。它位于海南博鰲，外側(cè)南海煙波浩淼一望無(wú)際，內(nèi)側(cè)萬(wàn)泉河、沙美內(nèi)海湖光山色，內(nèi)外相映，構(gòu)成了一幅奇異的景觀，灘上更生活著保護(hù)動(dòng)物玳瑁?？上Ш髞?lái)由于臺(tái)風(fēng)，沙灘被攔腰折斷成兩截。玉帶灘全長(zhǎng)8.5公里，地形地貌酷似澳大利亞的黃金海岸和墨西哥的坎昆，在亞洲區(qū)尤為獨(dú)特。

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