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物業(yè)稅有什么，物業(yè)稅不能替代土地出讓金 海南瓊海房地產(chǎn)，瓊海買(mǎi)房，讓很多人過(guò)上了舒適的生活，但是在辦理的過(guò)程中也是會(huì)有不少煩惱的事情發(fā)生的。
物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)紙為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會(huì)隨著房屋市場(chǎng)價(jià)紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門(mén)財(cái)政收入的關(guān)鍵來(lái)源之一。
寒桐touzi顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為——
物業(yè)稅不能替代土地出讓金
日前，廣州瓊海房地產(chǎn)知名專家、寒桐touzi顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同在接受記者有關(guān)“物業(yè)稅”問(wèn)題的采訪時(shí)提出了個(gè)人觀點(diǎn)——物業(yè)稅不能替代土地出讓金：
“周小川在談物業(yè)稅時(shí)，提到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用一次性批租和收地價(jià)的形式；另外一種是分期收取地租或地價(jià)的形式。到底哪一種形式更適合中國(guó)的國(guó)情，其實(shí)結(jié)果是不言而喻的——前一種更符合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)和實(shí)際，如果要調(diào)節(jié)和限制土地出讓金以及各種瓊海房地產(chǎn)稅費(fèi)，只要調(diào)整和規(guī)定土地出讓金的使用期限與用途以及各種稅費(fèi)的比例即可。如果改變現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度，不是采取土地拍賣(mài)和掛牌競(jìng)價(jià)出讓，而是將土地?zé)o限制地供應(yīng)和交易，又無(wú)須一次性交付地價(jià)或地租，那樣的情形在中國(guó)行得通嗎？恐怕只有回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，才有可能實(shí)施這種幾乎是無(wú)償劃撥的土地供應(yīng)和交易形式，相信即使是西方福利社會(huì)要做到這點(diǎn)也是極為困難的?！?/p>
物業(yè)稅替代土地出讓金的弊端
許多專家和學(xué)者贊成物業(yè)稅替代土地出讓金一次性交付的形式，一是擔(dān)心政府寅吃卯糧，怕現(xiàn)在就把地租花完了，以后的日子不好過(guò)；二是為海南購(gòu)房消費(fèi)者著想，變一次性交付為長(zhǎng)期小額交付；三是對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以進(jìn)一步降低瓊海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。從表面上看，可以說(shuō)是一項(xiàng)皆大歡喜的好改革，但仔細(xì)地研究和分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種改革其實(shí)是弊大于利的，我們?nèi)钥梢詮恼?、消費(fèi)者和發(fā)展商三個(gè)方面來(lái)做另一番的考量和分析——
從政府的角度看：物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會(huì)使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市去年商品房銷(xiāo)售金額達(dá)444億元，如果土地稅費(fèi)按1／3計(jì)，約為148億元，如果只按1／50或1／70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說(shuō)如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財(cái)政收入，全國(guó)估計(jì)至少在數(shù)千億以上。政府一下子減少這么多收入，能否維持正常的開(kāi)支？如果開(kāi)征物業(yè)稅，政府不僅沒(méi)有增加稅收，反而要大幅減少財(cái)政收入，是否有違初衷？
從消費(fèi)者的角度看？很明顯的問(wèn)題就是有可能買(mǎi)得起供不起，增加消費(fèi)者海南購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在工薪階層海南購(gòu)房大多采取按揭方式，許多人都是先用未來(lái)錢(qián)，供樓的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，如果出現(xiàn)樓價(jià)和利率大幅波動(dòng)，隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)斷供的危險(xiǎn)。物業(yè)稅盡管降低了海南購(gòu)房的門(mén)檻，卻更加重供樓和稅賦的負(fù)擔(dān)，肯定會(huì)造成供不起樓、納不起稅的普遍現(xiàn)象，增加金融和樓市的風(fēng)險(xiǎn)不算，還會(huì)給社會(huì)帶來(lái)極不穩(wěn)定的因素。
而且，即使瓊海新房舊房采取不同的物業(yè)稅稅收標(biāo)準(zhǔn)，也不可避免出現(xiàn)不合理和不公允的現(xiàn)象。因?yàn)?，稅改前海南?gòu)房的業(yè)主已一次性交齊海南購(gòu)房的所有稅費(fèi)，政府現(xiàn)在不可能退還已經(jīng)收繳的稅費(fèi)，卻反而要向這些已經(jīng)為國(guó)家做出很大貢獻(xiàn)的納稅人重復(fù)征收物業(yè)稅；而且這些過(guò)去的高價(jià)物業(yè)也還存在被新的低價(jià)物業(yè)帶動(dòng)貶紙的可能，原有的業(yè)主將會(huì)同時(shí)遭受重復(fù)課稅和物業(yè)貶紙的雙重打擊。
從發(fā)展商的角度看：如果土地供應(yīng)和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好像是很不錯(cuò)，但如果真的不用一次性交土地稅費(fèi)，發(fā)展商又怎么樣才能拿得到地呢？是憑實(shí)力還是憑關(guān)系？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)土地壟斷在少數(shù)人手中的現(xiàn)象，或土地濫用和浪費(fèi)的現(xiàn)象？發(fā)展商當(dāng)然十分愿意分期繳交土地出讓金，因?yàn)檫@樣可以減輕初始touzi的負(fù)擔(dān)和壓力，降低開(kāi)發(fā)成本。廣州市政府現(xiàn)已明確規(guī)定土地出讓金必須一次性交付，不能分期繳交，這將增加發(fā)展商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金負(fù)擔(dān)，再加上現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款又要四證齊全，發(fā)展商的資金壓力相當(dāng)之大。但如果改變現(xiàn)行的游戲規(guī)則，也許很多發(fā)展商擔(dān)心的就不一定是資金來(lái)源的問(wèn)題了，而是要擔(dān)心土地來(lái)源的問(wèn)題了。新的游戲規(guī)則會(huì)怎么樣，是否有利于瓊海房地產(chǎn)發(fā)展，目前還很難判斷。
稅制改革應(yīng)當(dāng)先易后難
我們可以意識(shí)到：開(kāi)征物業(yè)稅如果僅僅作為財(cái)產(chǎn)稅和瓊海市房產(chǎn)稅的一種形式，主要是為了開(kāi)辟稅源、擴(kuò)大財(cái)政收入，在這個(gè)前提下適當(dāng)?shù)卣{(diào)整和改革城鎮(zhèn)建設(shè)的有關(guān)稅費(fèi)，這種做法和思路是比較符合現(xiàn)實(shí)，而且是可行的和可操作的。現(xiàn)在樓價(jià)是隨市場(chǎng)變化而變化的，地價(jià)和稅收還不太適應(yīng)市場(chǎng)的變化和需求，應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用地價(jià)和稅收的調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)和平抑市場(chǎng)的供求和價(jià)格。
我國(guó)的物權(quán)法規(guī)和土地所有制與發(fā)達(dá)國(guó)家尚有很大不同，比如私人和企業(yè)只能擁有土地使用權(quán)而不能擁有所有權(quán)，就與世界上大多數(shù)國(guó)家不相同。目前我國(guó)的做法只是一種過(guò)渡性的變通和折中的方法，今后也許會(huì)逐步地解決土地所有權(quán)歸屬問(wèn)題；否則海南房子到了50年或70年的期限之后，又該怎么辦呢？其實(shí)，香港和許多國(guó)家也都是要一次性收地價(jià)的，然后還要繳交小額的瓊海市房產(chǎn)稅或差餉。也沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人愿意出讓土地后，再分成幾十年來(lái)回收地價(jià)或地租。
許多專家和學(xué)者對(duì)此也提出了許多不同的意見(jiàn)、觀點(diǎn)和看法，韓世同認(rèn)為必須要謹(jǐn)慎考慮，聽(tīng)取各種不同的意見(jiàn)和建議，集思廣益；即使是先易后難、采取小額的物業(yè)稅，也要充分考慮開(kāi)征的時(shí)機(jī)和條件是否成熟，還要充分考慮市場(chǎng)和消費(fèi)者的接受程度，不要對(duì)瓊海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成太大的沖擊和影響。
摘自《中國(guó)瓊海房地產(chǎn)報(bào)》2004.03.01 倪鳳友
以上就是物業(yè)稅有關(guān)內(nèi)容的描述，我國(guó)目前對(duì)物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的，各類(lèi)政策法規(guī)也比較全面，要是您還有別的有關(guān)物業(yè)稅方面的問(wèn)題，可以關(guān)注房天下知識(shí)，獲取更多物業(yè)稅有關(guān)知識(shí)內(nèi)容。
瓊海市買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：瓊海房地產(chǎn)，玉帶灘是一條自然形成的地形狹長(zhǎng)的沙灘半島，又名金沙灘。它位于海南博鰲，外側(cè)南海煙波浩淼一望無(wú)際，內(nèi)側(cè)萬(wàn)泉河、沙美內(nèi)海湖光山色，內(nèi)外相映，構(gòu)成了一幅奇異的景觀，灘上更生活著保護(hù)動(dòng)物玳瑁?？上Ш髞?lái)由于臺(tái)風(fēng)，沙灘被攔腰折斷成兩截。玉帶灘全長(zhǎng)8.5公里，地形地貌酷似澳大利亞的黃金海岸和墨西哥的坎昆，在亞洲區(qū)尤為獨(dú)特。
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